CRISIS INMOBILIARIA DE FIN DE SIGLO EN COLOMBIA
Autor: LCE

    La recesión de la economía colombiana que comenzó a finales del siglo XX y terminó a principios del XXI, impactó considerablemente a las firmas  que hacen parte del sector de la construcción – particularmente el inmobiliario -, y al país en general (Urrutia & Namen, 2011). El sector inmobiliario se caracteriza mundialmente por una periodicidad económica cíclica, pero difícilmente previsible (Thalmann, 2003) . Este comportamiento cíclico impone a las firmas retos considerables, específicamente los que tienen que ver con sobrevivir en entornos tan hostiles (Grahamm, 2000), como les que produjo esta crisis en Colombia (Nieto, 2010). Los resultados más destacados (Pizano, 2005) de esta crisis, se produjeron en distintos niveles. A nivel de las familias, se presentó una pérdida masiva de inmuebles y una afectación económica profunda de los hogares que perdieron sus viviendas (Pizano, 2005). A nivel de las organizaciones, se presentó un descenso considerable del número de firmas existentes en el mercado (i.e. corporaciones de ahorro y vivienda, constructoras inmobiliarias, contratistas y productoras de insumos para la construcción) (Pizano, 2005). A nivel económico, se ejecutaron cambios en la política macro-económica y se modificaron componentes fundamentales de los mecanismos que permitieron el crédito inmobiliario (Urrutia & Namen, 2011), de forma tal, que se presentaron aumentos significativos de las tasas de desempleo (Cárdenas & Badel, 2005). A nivel político, ocurrió una intervención - sin precedentes - de la Corte Constitucional sobre el funcionamiento de los mecanismos del crédito hipotecario (Cárdenas & Badel, 2005).  Estos resultados representan el contexto de lo que significó esta crisis económica en Colombia. Los efectos de este tipo de crisis se han repetido en otros países, y la literatura sobre el tema ha identificado que su comportamiento acarrea problemas similares a nivel mundial, debido - en gran parte - a la correlación significativa entre el desempeño del sector constructor, y del crecimiento económico de las naciones (Hillebrandt, 2000).

La crisis económica de fin de siglo cambió radicalmente el mercado inmobiliario en Colombia (Echeverry, 2007). La gravedad de sus consecuencias fue marcada. Antes de la crisis, las firmas constructoras se orientaban por esquemas de negocio caracterizados por tres aspectos: 1) un componente alto de deuda contraída con las corporaciones de ahorro y vivienda (CAVs) para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, 2) un esquema de ventas que se hacía una vez iniciada la obra de construcción y que se prolongaba a lo largo de esta, y 3) una considerable inversión en activos físicos (i.e. maquinaria) (Nieto, 2010). La Unidad de Poder Adquisitivo Constante[1] (UPAC) permitió sostener este esquema de negocio durante  casi tres décadas. Con base en el UPAC se calculaban las tasas de interés de los préstamos que solicitaban los constructores, y los intereses de los créditos adquiridos por los compradores de vivienda. Esto condujo a que las firmas constructoras y los compradores de vivienda tuviesen una alta dependencia al comportamiento del UPAC (Pizano, 2005). Esta dependencia tuvo efectos negativos sobre las firmas inmobiliarias, que se hizo evidente a mediados de los noventa. La fórmula de cálculo del UPAC fue modificada periódicamente desde su creación en 1972. No obstante, las modificaciones que se hicieron a mediados de la década (se indexó el UPAC al promedio de las tasas de captación de los depósitos a termino fijo, en vez de únicamente al Índice de Precios al Consumidor como se hacía anteriormente[2])  produjeron un  alza abrupta de las tasas de interés. Este evento condujo a un encarecimiento considerable del crédito para la compra de vivienda, al aumento súbito de las tasas de interés de los créditos que otorgaban las CAVs a los constructores, y finalmente creció desproporcionadamente la cartera morosa de las CAVs. Este conjunto de sucesos hizo que se detuviera casi repentinamente la compra de vivienda en el mercado colombiano (Pizano, 2005).

Para 1999 la demanda de vivienda se había reducido considerablemente y las tasas de interés de los créditos habían superado máximos históricos (Nieto, 2010). La gran mayoría de empresas constructoras vieron fuertemente afectado su desempeño financiero; incluso gran cantidad de estas empresas desaparecieron, fueron absorbidas por otras organizaciones o se fusionaron (Echeverry, 2007). Las características organizacionales de las CAVs cambiaron del mismo modo (Nieto, 2010). Algunas fueron absorbidas por las organizaciones financieras matrices de las que hacían parte y algunas fueron liquidadas (Echeverry, 2007). Tanto las constructoras inmobiliarias y las CAVs cambiaron sustancialmente como consecuencia de la crisis (Vargas, 2007). En el marco de esta crisis, comprender qué determinó la supervivencia de algunas organizaciones y el fracaso de otras, servirá para abordar preguntas aún pendientes en el campo de la teoría. Estas se expondrán en la siguiente sección.  

 El surgimiento y difusión de formas organizacionales y la persistencia y fracaso de éstas han sido focos de estudio en las teorías organizacionales. Particularmente, las teorías de ecología de organizaciones e institucional con enfoque sociológico, se destacan por el estudio de estos fenómenos. Estas teorías coinciden en varios conceptos, destacándose el de legitimidad organizacional e isomorfismo. Han buscado entender el cambio y la estabilidad en las organizaciones, a través de estudios empíricos. Metodológicamente tienden a utilizar análisis longitudinales de poblaciones de organizaciones, en el caso de la ecología, y campos organizacionales, en el caso del institucionalismo. Estas similitudes se deben en parte a que las dos surgieron como contraposición de la perspectiva racionalista que prevalecía en los sesenta y comienzos de los setenta, y que se enfocaban en el diseño y administración de organizaciones eficientes (Haveman & David, 2008). Entender el fenómeno de supervivencia de una forma organizacional no se agota en el plano de la eficiencia económica (Roberts, 2008). La postura teórica de la ecología e institucionalismo hace posible el avance en la comprensión del fenómeno organizacional que se presentó durante la crisis económica de fin de siglo en Colombia, y en general, su comprensión en el plano de las teorías organizacionales.

La teoría de ecología de organizaciones se pregunta fundamentalmente; ¿por qué existe tantos tipos de organizaciones?, y busca entender las causas de la distribución de organizaciones a través de diferentes entornos (Hannan & Freeman, 1977a). Con esta pregunta, los ecologistas han adaptado y aplicado principios teóricos y modelos biológicos de poblaciones para explicar la evolución de los sistemas organizacionales. La unidad de análisis de esta teoría es la población (Hannan & Freeman, 1989). Empíricamente, las poblaciones han sido identificadas como conjuntos de organizaciones que producen productos o servicios similares, consumen recursos parecidos y tienen identidades afines (Haveman & David, 2008).  Los principios básicos de esta teoría postulan que la diversidad organizacional aumenta cuando nuevas poblaciones surgen, y se reduce cuando las poblaciones existentes decrecen en tamaño o desaparecen. Estas dinámicas poblacionales se deben a eventos de selección a nivel poblacional (Hannan & Freeman, 1989). Los conceptos de población y eventos de selección pueden ser aplicados al fenómeno de la crisis económica colombiana. Dos poblaciones organizacionales se destacan en el caso: la primera son las entidades financieras CAVs, y la segunda las constructoras inmobiliarias. Ambas poblaciones desarrollaron productos y consumieron recursos similares, y presentaron identidades particulares, propias de cada negocio. La crisis económica, por su parte, fue un evento de selección organizacional de las dos poblaciones citadas.

Los principios teóricos de la ecología organizacional han sido la base para el desarrollado de tres áreas fundamentales: densidad-dependencia, reparto de recursos, e inercia estructural (Haveman & David, 2008).  Estas áreas han dado paso al desarrollo de modelos organizacionales, que sirven para entender los fenómenos de surgimiento, permanencia y desaparición de organizaciones, o de tasas vitales, como se conocen en la literatura.

            El modelo básico de tasas vitales de organizaciones es el de densidad-dependencia (Hannan & Freeman, 1989). Este establece que la creación y quiebra de organizaciones depende de la densidad poblacional (Hannan & Freeman, 1989). La densidad poblacional se entiende como el número de organizaciones existentes en una población. El estudio clásico del modelo densidad-dependencia, desarrollado por Hannan y Freeman (1987, 1988), sobre las labour unions  de los Estados Unidos, muestra que la relación entre las tasas vitales y la densidad de una población se comporta gráficamente en forma de U invertida. Estudios posteriores desarrollados por Hannan, en compañía de otros autores, han coincido en los mismos resultados. El principio de funcionamiento del modelo de densidad-dependencia, trasladado al caso de las poblaciones de constructoras inmobiliarias y CAVs, puede mostrar, que las dinámicas de crecimiento o reducción de la densidad poblacional se relacionan significativamente con la variación de las tasas vitales de dichas poblaciones. La densidad de la población de constructoras aumentó aceleradamente con la creación del UPAC en 1972 (Vargas, 2007). Con este mecanismo financiero se canalizó el ahorro privado hacia la construcción de vivienda. Este evento produjo que surgieran cada vez más constructoras a partir de los años setenta. Los cambios de densidad de esta población pueden estar relacionados significativamente con las tasas de surgimiento y quiebra organizacional. Por otro lado, la densidad población de las CAVs se mantuvo casi constante desde su creación en los setenta, debido a que legalmente sólo pudo funcionar un número fijo de estas organizaciones en el mercado. De esta forma, el modelo de densidad-dependencia no podría explicar las dinámicas de las tasas vitales en esta población.

El segundo campo de estudio de la ecología ha tenido que ver con el concepto de reparto de recursos. Su argumento básico se resume en que cuando existe una economía que tiene un único centro rico, y regiones periféricas pobres, los recursos se reparten entre generalistas que ocupan el centro, y especialistas la periferia (Carroll, 1985). Esto sucede porque los generalistas compiten para controlar los recursos del centro, mediante la oferta de productos genéricos atractivos para un público amplio. Mientras que los especialistas evaden competir con los generalistas en el centro del mercado, lo que los lleva a explotar las regiones periféricas para servir a grupos pequeños con gustos específicos. El reparto de recursos propone que una intensidad mayor de competencia entre generalistas no solo provoca una tasa mayor de quiebra organizacional entre estos, sino que tiene efectos que se traducen en menores tasas de fracaso y mayores tasas de surgimiento de especialistas (Haveman & David, 2008). Como el modelo de densidad-dependencia, el modelo de reparto de recursos ha sido estudiado empíricamente en varios sectores (i.e. la industria de medios periodísticos, cervecera, vinícola y automovilística) (Haveman & David, 2008), con resultados similares. El modelo de reparto de recursos es interesante estudiarlo en las poblaciones de constructoras y CAVs, porque podría revisar la idea generalizada de la tendencia isomórfica que tienen tanto las empresas constructoras, como las que tuvieron las CAVs; también, porque a través de este modelo se puede comprender si el hecho de pertenecer a una u otra clasificación organizacional, aumentaría la probabilidad de supervivencia durante la crisis económica colombiana.

            El tercer campo de estudio de la ecología ha sido la inercia estructural (Hannan & Freeman, 1989). Este concepto asume que las características esenciales de las organizaciones cambian o se adaptan lentamente, debido a las presiones inerciales (Hannan & Freeman, 1989). La teoría propone restricciones internas y externas. Las restricciones internas son, básicamente: las inversiones en equipos, personal especializado, limitaciones por la información comunicada por los gerentes, intereses creados  y la historia de las organizaciones, que justifica las acciones tomadas en el pasado e inhibe la consideración de alternativas nuevas. Las restricciones externas que provocan estabilidad, en vez de cambio, son: barreras económicas y legales del entorno, y la necesidad de conservación de la legitimidad obtenida a partir del comportamiento pasado de la organización (Hannan & Freeman, 1989). El modelo de inercia estructural no implica que las organizaciones nunca cambien; lo que implica es que cuando las organizaciones lo hacen, los recursos que consume aumenta la probabilidad de falla de las organizaciones. Generalmente, los estudios empíricos muestran que el cambio afecta negativamente a las organizaciones (Haveman & David, 2008). No obstante, existen variaciones en los resultados cuando se incorporan las variables de tamaño y edad organizacional; la tasa de quiebras generalmente decrece con el tamaño e incrementa con la edad (Hannan, 1998). La inercia estructural que se presentó a finales de los noventa en las poblaciones de constructoras y CAVs, es considerable. Las constructores tenían inventarios de proyectos que se habían acumulado debido al auge del sector a principios de los 1990’s, sus inversiones en activos físicos (i.e. maquinarias y predios), fueron superiores comparadas con cualquier época, al igual que sus pasivos (Vargas, 2007). La inercia estructural de estas organizaciones pudo ser un factor que disminuyó la posibilidad de cambio frente a la restricción impuesta por la crisis económica. En la población de CAVs la inercia estructural pudo ralentizar los cambios en sus características organizacionales esenciales.

            La teoría institucional de las organizaciones, una de las teorías más sobresalientes en términos de publicaciones y citaciones (Haveman & David, 2008), ha desarrollado unos principios en torno  a las preguntas: ¿por qué existe tanta homogeneidad de formas y prácticas organizacionales? (DiMaggio & Powell, 1983), y ¿por qué las organizaciones en la búsqueda de la conformidad con las instituciones generalmente entran en conflicto con los criterios de eficiencia? (Meyer & Scott, 1983). Para responder estas preguntas, al igual que la ecología de organizaciones, el institucionalismo puede dividirse en tres conceptos fundamentales: legitimidad, isomorfismo y difusión, y acción estratégica. Estos han  sido la base para sus desarrollos teóricos y empíricos.

La legitimidad es el concepto central del análisis institucional. Su definición aún no tiene consenso (D. L. Deephouse & Carter, 2005); no obstante, una definición de legitimidad acogida por un número considerable de académicos es la siguiente: la percepción de que las acciones de una organización son deseables y correctas respecto a un sistema social de normas, valores, creencias y significados (Suchman, 1995). La literatura coincide, en buena medida, en que la legitimidad se soporta sobre tres conceptos: uno regulativo, que incluye las leyes que constituyen las reglas básicas que rigen las relaciones de gobernanza de las organizaciones; otro normativo, que se refiere a fuentes de información especializada, que generan juicios de valor acerca de la naturaleza de las organizaciones; y finalmente uno cognitivo, que se refiere a percepciones compartidas que provienen de la actividad social organizada (Scott, 1998). Empíricamente, la legitimidad mejora el acceso a recursos y a la aceptación de las organizaciones frente a una sociedad, contribuyendo a la habilidad de las organizaciones para permanecer en el mercado (Meyer & Scott, 1983). Estos resultados han sido corroborados empíricamente en varios tipos de organizaciones (i.e. hospitales y bancos) (D. Deephouse, 1996). La evidencia soporta que organizaciones altamente legítimas están fuertemente institucionalizadas. En el caso de la crisis económica colombiana, los dos tipos de organizaciones, constructoras y CAVs, se enfrentaron a una pérdida considerable de legitimidad regulativa, normativa y cognoscitiva, durante este periodo. No obstante, no se conocen estudios que midan empíricamente la legitimidad de estas organizaciones. La pérdida de legitimidad pudo ser un factor que afectó significativamente la probabilidad de falla de las organizaciones, durante la crisis.

            La pregunta clásica que se han hecho los institucionalistas: ¿por qué las organizaciones son tan similares? (DiMaggio & Powell, 1983), produjo el desarrollo del concepto de isomorfismo organizacional. De acuerdo con este, las organizaciones están sometidas a fuerzas que provienen de su entorno, y que promueven el desarrollo de características similares en las organizaciones. El isomorfismo y la legitimidad organizacional están directamente relacionados (D. Deephouse, 1996), debido a que una mayor prevalencia de una forma organizacional mejora su legitimidad (Scott, 1998). De ahí que un indicador de legitimidad sea la difusión de características organizacionales, lo cual incrementa el isomorfismo del conjunto de organizaciones, hacia donde se difunde la característica (DiMaggio, 1988). Por otra parte, según Scott (1998), los tres conceptos que soportan la legitimidad, están anidados dentro de los tres mecanismos que conducen al isomorfismo: el proceso isomórfico mimético sobre la legitimidad cognitiva, el proceso isomórfico coercitivo sobre la legitimidad regulativa, y el proceso isomórfico normativo sobre la legitimidad normativa. No se conocen estudios empíricos que hayan medido el isomorfismo que alcanzaron las constructoras y CAVs en los noventa; no obstante, se puede proponer que, como consecuencia de las regulaciones financieras impuestas por el UPAC, así como del grado de profesionalización del personal y estandarización de la cadena de producción de los proyectos de construcción, las constructoras y CAVs presentaron un isomorfismo organizacional significativo, que pudo incidir en las probabilidad de persistencia en el mercado.

Las organizaciones no responden simplemente a las demandas de su exterior; ellas a menudo son proactivas, pues intervienen y controlan su entorno (Haveman & David, 2008). En vista de este comportamiento, las organizaciones pueden mejorar, mantener o reparar su legitimidad mediante estrategias. Este fenómeno ha dado paso al surgimiento de una corriente que viene estudiando los procesos que llevan al cambio organizacional e institucional (Greenwood & Suddaby, 2006). Es probable que las organizaciones que superaron la crisis económica en Colombia realizaron cambios sustanciales. Un ejemplo de ello, es la diversificación de financiamiento de los proyectos de construcción y sus estrategias de comercialización, que se produjo en la primera década del siglo XXI (Echeverry, 2007). Este fenómeno pudo afectar positivamente la probabilidad de supervivencia de las organizaciones durante la crisis económica. No obstante, la tradición teórica de la ecología de las organizaciones, así como la del institucionalismo, se opone al supuesto de que las organizaciones pueden adaptarse a las condiciones externas, de una forma técnicamente racional. En el caso de la ecología, las fuerzas inerciales lentifican la adaptación organizacional; en el del institucionalismo, la conformidad con las reglas institucionales pueden impedir el funcionamiento eficiente de la organización.

Las corrientes teóricas de la ecología y del institucionalismo coinciden en varios conceptos y resultados empíricos. Respecto al isomorfismo organizacional, las dos teorías se hacen preguntas diferentes, la ecología ¿por qué existentes tantos tipos de organizaciones? (Hannan & Freeman, 1977b) y la institucional ¿por qué las organizaciones son tan similares? (DiMaggio & Powell, 1983). No obstante, apuntan a responder dos preguntas que competen a los dos campos teóricos, estas son: ¿qué tanta variación organizacional existe?, y ¿qué factores contribuyen a que exista una mayor o menor variación?  Las coincidencias frente al cambio y la variación de formas organizacionales, han permitido que los estudios sobre las dos teorías hayan abordado fenómenos similares, como: legitimidad, formas organizacionales, surgimientos y difusión de formas organizacionales, cambio organizacional, y persistencia y fracaso de organizaciones. Al considerar la legitimidad, los ecologistas e institucionalistas coinciden en creer que esta es necesaria para el surgimiento de una nueva forma organizacional, su proliferación y persistencia. Para los ecologistas la legitimidad es de naturaleza cognitiva, y permite que una forma organizacional prolifere y logre ser aceptada como el efecto de una acción colectiva (Hannan & Freeman, 1989). Los institucionalistas reconocen los aspectos cognitivos de la legitimidad, pero - adicionalmente - acogen sus dimensiones regulativas y normativas (Scott, 1998). Las dos tradiciones teóricas han enfatizado en el estudio de la supervivencia de las organizaciones. Para los ecologistas este fenómeno está determinado por el flujo de recursos tangibles, mientras que para los institucionalistas está enraizado en la valoración subjetiva de la sociedad cercana a la organización (Haveman & David, 2008). En términos metodológicos, las dos teorías presentan una similitud considerable. Ambas han utilizado datos sobre conjuntos de organizaciones; poblaciones en el caso de los ecologistas, y campos en el caso de los institucionalistas. Además, han utilizado predominantemente análisis, del tipo longitudinal, en sus estudios empíricos.

            Los ecologistas organizacionales e institucionales presentan también divergencias conceptuales y metodológicas. Respecto a sus agendas de investigación, los institucionales prefieren profundidad contextual en los estudios empíricos, mientras que los ecologistas tienden a la superficialidad, que es propia del estudio de las poblaciones. Esta diferencia ha creado un espacio  fértil para la investigación en el campo organizacional, que puede utilizarse para estudiar aspectos centrales de las dos teorías; por ejemplo, se puede estudiar si el modelo densidad-dependencia opera sobre el período completo de existencia de una población, o sólo para rangos temporales en donde la población estuvo sometida a fuerzas como, cambios en la tecnología, cambios culturales, políticos y económicos. En cuanto a la relación entre organizaciones y entorno, se puede estudiar si el contexto social y económico determina qué tan inerciales son las organizaciones de una población o un campo, y si los cambios en el entorno afectan positiva o negativamente las características inerciales de las organizaciones. En cuanto al estudio de los conceptos claves, las dos teorías presentan diferencias considerables. Aunque el concepto de legitimidad es central para las dos tradiciones teóricas, los ecologistas se han concentrado en su dimensión cognitiva, mientras que los institucionalistas han avanzado  en sus dimensiones regulativas, normativas y cognitivas. Sobre la legitimidad, quedan aún aspectos sin resolver; por ejemplo: ¿qué significa realmente? (D. L. Deephouse & Carter, 2005), y, ¿cómo se mide? (Aranda, 2012). De acuerdo con los ecologistas, la legitimidad constituye un activo que permite el mantenimiento de los flujos de recursos del entorno hacia la organización y viceversa (Hannan & Freeman, 1989). Para medirla, los estudios ecológicos simplemente han contado el número de formas organizacionales de una población. Los institucionalistas, por su parte, argumentan que su medición debe construirse a partir del contexto particular de las organizaciones, además de acoger sus tres dimensiones, ninguna de ellas reduciéndola a simples conteos (Haveman & David, 2008). Para ello, han acudido a los análisis de contenido de discurso en el surgimiento de nuevas formas organizacionales (Suddaby, 2005), y a los análisis de valoración de organizaciones, que hacen los medios de comunicación (D. Deephouse, 1996; D. L. Deephouse & Carter, 2005).

A partir de estudios que integren los dos campos teóricos, ecologistas e institucionalistas pueden alcanzar consensos en los constructos que comparten y las relaciones empíricas entre ellos, en procura de mejorar su comprensión. El estudio de la legitimidad de las organizaciones ofrece el espacio para intentar una integración. Es de anotar, que aún en el interior del institucionalismo, persisten diferencias significativas en la definición y medición de la legitimidad; por ejemplo, el contraste entre las dimensiones regulativas, normativas y cognitivas propuestas por Scott (2011), y las pragmáticas, morales y cognitivas de Suchman (2005). Esto es una muestra de las diferencias internas en este campo teórico. De estas diferencias teóricas surgen preguntas, pendientes de responder en el marco de las teorías organizacionales. Además, es posible responder a la preocupación puntual sobre si las condiciones de eficiencia económica determinaron la probabilidad de supervivencia de algunas organizaciones y el fracaso de otras, durante la crisis económica de fin de siglo en Colombia, o si la legitimidad organizacional tuvo un efecto significativo sobre las tasas vitales de las poblaciones organizacionales involucradas. Inspirados en esta pregunta se podrá avanzar en la comprensión de preguntas, aún vigentes en el campo organizacional, como ¿de dónde proviene la legitimidad organizacional?, ¿sus dimensiones funcionan en oposición o son complementarias?, y ¿qué dimensión afecta más la probabilidad de falla de una organización?

 

Referencias

 Aranda, M. (2012). [Institutional Pressures, Legitimacy and Performance in the US Tobacco Industry].

Carroll, G. (1985). Concentration and specialization: Dynamics of niche width in populations of organizations. American Journal of Sociology, 90, 1262-1283.

Cárdenas, M., & Badel, A. (2005). La crisis del financiamiento hipotecario en Colombia: Causas y consecuencias: Banco Interamericano de Desarrollo.

Deephouse, D. (1996). Does Isomorphism Legitimate? The Academy of Management Journal, 39(4).

Deephouse, D. L., & Carter, S. M. (2005). An examination of differences between organizational legitimacy and organizational reputation. Journal of Management Studies,             

42(2), 329-360. doi: 10.1111/j.1467-6486.2005.00499.x

DiMaggio, P. (1988). Interest and agency in institutional theory. In L. Zucker (Ed.), Institutional patterns and organizations. Cambridge: Ballinger.

DiMaggio, P., & Powell, W. (1983). The Iron Cage Revisited: Institutional Isomorphism and Collective Rationality  in Organizational Fields. American Sociological Review, 

48(2).

Echeverry, D. (2007). Caracterización del sector y nuevas tendencias. In H. Vargas (Ed.), Cincuenta años en la construcción de Colombia: Camacol 1957-2007. Bogotá.

Grahamm, I. (2000). The economics of the modern construction firm: Basingstoke, Palgrave Macmillan Basingstoke, Palgrave Macmillan.

Greenwood, R., & Suddaby, R. (2006). Institutional entrepreneurship in mature fields: The big five accounting firms. Academy of Management Journal, 49(1), 27-48.

Hannan, M. (1998). Rethinking age depende in organizational mortality: Logical formalizations. American Journal of Sociology, 104, 126-164.

Hannan, M., & Freeman, J. (1977a). The population ecology of organizations. American Journal of Sociology, 82, 35.

Hannan, M., & Freeman, J. (1977b). The population ecology of organizations. American Journal of Sociology, 82, 929-964.

Hannan, M., & Freeman, J. (1989). Organizational Ecology: Harvard University Press.

Haveman, H., & David, R. (2008). Ecologists and Institutionalists:L Friends of Foes? In R. Greenwood, C. Oliver, K. 

Sahlin & R. Suddaby (Eds.), The Sage Handbook of Institutionalism: Sage.

Hillebrandt, P. (2000). Economic theory and the construction industry (Tercera ed.).

Meyer, J., & Scott, W. (1983). Centralization and the legitimacy problems of local goverment. In J. Meyer & R. 

Scott (Eds.), Organizatioanl environments (pp. 199-215). Newbury Park, CA: Sage.

Nieto, P. (2010). La financiación de la construcción de la vivienda en Bogotá 2002-2006. Universidad de los Andes, Bogotá.  

Pizano, E. (2005). Del UPAC a la UVR: Vivienda en Colombia 1970-2005. Bogotá.

Roberts, P. (2008). Charting progress at the nexus of institutional theory and economics. In Sage (Ed.), The sage handbook of  organizational institutionalism.

Scott, W. (1998). Organtizations: Rational, natural, and open systems (4th ed.). Upper Saddle River, NJ: Prentice-Hall.

Suchman, M. (1995). Managing Legitimacy: Strategic and Institutional Approaches. The Academy of Management Review, 20(3).

Suddaby, R. (2005). Rherorical strategies of legitimization. Administrative Science Quaterly.

Thalmann, P. (2003). Construction and real estate dynamics: Basingstoke, Palgrave Macmilla.

Urrutia, M., & Namen, O. (2011). Historia del crédito hipotecario en Colombia. Documentos CEDE.

Vargas, H. (2007). Cincuenta años en la construcción de Colombia: Camacol 1957-2007. Bogotá D.C.: Cámara Colombiana de la Construcción.


[1]  Mecanismo financiero creado en 1972 con el objetivo de canalizar el ahorro privado hacia la financiación de proyectos inmobiliarios (Urrutia & Namen, 2011).

[2] Las modificaciones a la fórmula de cálculo del UPAC fueron producto de cambios en las políticas monetarias del país, que no se explican en este documento. Una explicación de este fenómeno aparece en (Urrutia & Namen, 2011).

 

Volver al inicio

Comments